Od momentu złożenia wniosku do uruchomienia kredytu mija kilka tygodni. W tym czasie odbywa się analiza na kilku etapach i w tym wpisie opiszę jak to wygląda.
Złożenie dokumentacji – aby rozpoczął się proces analizy potrzebne są wypełnione formularze bankowe i dokumenty na bazie których będzie można procesować wniosek. Niektórym bankom wystarczą tylko dokumenty finansowe aby przejść do drugiego etapu. Inne już na samym początku wymagają pełnej dokumentacji dotyczącej celu kredytu. Lepiej jest zacząć od minimalnej ilości dokumentów i jak będzie wstępna akceptacja to wówczas uzupełnić dokumenty nieruchomości.
Analiza zdolności – na tym etapie jest sprawdzana zdolność kredytowa. Zanim bank wykona zapytanie do BIK, które jest kosztem dla banku sprawdza się w kalkulatorach zdolność kredytową. Jeśli nie wychodzi zdolność na pierwszym etapie to nie robi się zapytania do baz kredytowych ponieważ nikomu to nie jest potrzebne. Kredytobiorca ma odnotowane zapytanie a bank ponosi niepotrzebnie koszty. Na tym etapie na bazie analizy wyciągów z rachunku osobistego potrafią wyjść pierwsze niespodzianki typu niepodane raty lub osoby na utrzymaniu.
Analiza scoringowa – jest to etap weryfikacji w oparciu o dane osobowe i historię kredytową. Można określić to kolokwialnie etapem sita ponieważ poprzez określone kryteria cześć kredytobiorców dostaje odmowę do dalszego procesu. Elementów wpływających na ocenę scoringową jest bardzo wiele i są zmieniane w ocenie bankowej. Najważniejsze z nich to: historia kredytowa, sposób zarobkowania, wykonywany zawód, miejsce pracy, sytuacja rodzinna, wiek, wykształcenie itp. Jeśli otrzymałeś odmowę na tym etapie mimo, że zdolność wyszła to powody mogą być właśnie po stronie oceny scoringowej lub historii kredytowej.
Analiza prawna nieruchomości – po przejściu etapu finansowego czas na weryfikacje nieruchomości. Analiza prawna to sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Czy kwestie własności są uregulowane i czy nieruchomość nie jest zadłużona. Przy domach sprawdzany jest stan prawny dotyczący drogi dojazdowej, pozwolenia na budowę, oddania do użytkowania itp. Jest to praca na dokumentacji dostarczonej przez klienta. Jeśli na tym etapie nie są uregulowane kwestie prawne to będzie trzeba je załatwić. Ten etap dla przyszłego kredytobiorcy i banku jest bardzo ważny, aby w przyszłości nie okazało się, że kupiłeś nieruchomość z wadą prawną. Analiza prawna najczęściej odbywa się przed oceną wartości.
Wizyta rzeczoznawcy majątkowego – jest sporządzana dokumentacja fotograficzna nieruchomości, otoczenia budynku i czasami pomiary pomieszczeń. Taka wizyta trwa parę minut. Następnie rzeczoznawca opracowuje operat szacunkowy w którym wycenia wartość nieruchomości na bazie porównania cen kredytowanej nieruchomości z innymi z danego rejonu o podobnych cechach którymi są: lokalizacja, standard wykończenia, stan techniczny, funkcjonalność, powierzchnia użytkowa, położenie na piętrze, sąsiedztwo. Porównuje się do transakcji zrealizowanych czyli podpisanych aktów notarialnych, które zostały dostarczone przez notariuszy do urzędu miasta maksymalnie w przeciągu dwóch ostatnich lat. Z wycenami jest tak, że są pewne widełki, które można stosować, aby wycena nie odbiegała od standardów bankowych.
Analiza majątkowa nieruchomości – ten etap procesu budzi wiele kontrowersji ponieważ analityk, który otrzymuje wycenę ma przyjąć wartość bezpieczną dla banku. Chcesz za nieruchomość zapłacić określoną kwotę na którą umówiłeś się ze sprzedającym a tu się okazuje, że jest problem bo analityk majątkowy tej wartości nie chce zaakceptować. W tej sytuacji pozostaje dopłacić brakującą kwotę ze swoich środków, negocjować cenę ze sprzedającym lub złożyć wniosek do innego banku. Przy budowie domu najczęściej problemem jest niedoszacowany kosztorys i za mała kwota przeznaczona na budowę. Jeśli kosztorys jest przeszacowany i nie ma odzwierciedlenia w cenach rynkowych to również trzeba będzie dołożyć ze swoich środków do budowy. Ciekawostką jest to, że czasami na tym etapie może się rozsypać cały proces otrzymania kredytu przez zdolność kredytową np. jak zabezpieczeniem jest nieruchomość własna i na zdjęciach będzie pokój dziecięcy a we wniosku dzieci nie było to daje to sygnał, że kredytobiorca zataił dane o osobach na utrzymaniu. Na tym etapie jest ustalany współczynnik LTV (kwota kredytu do wartości nieruchomości). Ma on wpływ na końcową decyzję i warunki cenowe kredytu.
Decyzja ostateczna – to czas na decyzję ostateczną. Na bazie wcześniejszej analizy może być wymagana dodatkowa dokumentacja finansowa. Wniosek może ponownie trafić do weryfikacji zdolności lub na wyższy szczebel decyzyjny. Na tym etapie jest podejmowana decyzja ostateczna i dopiero po tym etapie jest informacja czy kredyt zostanie przyznany. Informacja o decyzji kredytowej jest przekazywana na trwałym nośniku. Jeśli jest negatywna to zawiera powód odmowy. Pozytywna informuje o warunkach na jakich otrzymasz kredyt.
Przygotowanie umowy – w zależności od procesu umowa może być wygenerowana w tym samym dniu lub trzeba poczekać 2-4 dni na jej przygotowanie. Zdarzają się też warunki w decyzji, które trzeba spełnić do podpisania umowy np. oświadczenie dotyczące nieskorzystania z innych ofert bankowych, potwierdzenie spłaty kredytu, który obniżał zdolność, zaświadczenia lub oświadczenia. Masz prawo prosić o otrzymanie umowy wcześniej, aby się z nią zapoznać przed podpisaniem. Wzór umowy możesz wysłać do notariusza, aby mógł już zacząć przygotowywać akt notarialny.
Podpisanie umowy – na termin podpisania umowy trzeba poczekać w kolejce. Czasami wolne terminy są z dnia na dzień a czasami trzeba poczekać dłużej w zależności ile jest wniosków i czy jest okresy urlopowe. Przy podpisaniu umowy weryfikowane są warunki z decyzji kredytowej. Przy umowie kredytowej zakładany jest rachunek osobisty i inne rozwiązania powiązane z kredytem np. karta kredytowa, ubezpieczenie na życie lub utrata pracy. Otrzymujesz teczkę dokumentów związanych z kredytem a także dokumenty dla notariusza.
Przeniesienie własności – najbardziej miły moment w całym procesie. Stajesz się właścicielem nieruchomości, którą wybrałeś. Notariusz sprawdza czy umowa jest podpisana przez bank i weryfikuje oświadczenia do ustanowienia hipoteki jeśli taka jest zawierana w akcie notarialnym. Jeśli kupujesz nieruchomość na rynku pierwotnym to najpierw jest wypłata kredytu a jak deweloper wybuduje i odda do użytkowania nieruchomość to następuje przeniesienie własności.
Spełnienie warunków do wypłaty – na tym etapie spełniasz warunki z umowy np. dopłacasz swój wkład własny, ustanawiasz hipotekę jeśli samodzielnie składasz wniosek o wpis do hipoteki ponieważ nie było aktu notarialnego lub nie chciałeś dokonywać wpisu przez notariusza. Po podpisaniu aktu notarialnego ubezpieczasz nieruchomość od ognia bo dopiero jako właściciel nieruchomości możesz to zrobić.
Uruchomienie kredytu – po spełnieniu warunków z umowy komplet dokumentacji trafia do działu wypłat kredytów. W tym dziale są sprawdzane wszystkie warunki do wypłaty kredytu czy zostały spełnione zgodnie z umową. Czasami może pojawić się jakiś brak np. brak parafki, jakaś omyłka pisarska w akcie notarialnym, brak jakiegoś dokumentu, który nie został dołączony. Czas na wypłatę to kilka dni w zależności od kolejek w dziale wypłat. Następuje przelew środków na konto sprzedającego i przeważnie po odnotowaniu wpłaty u sprzedającego umawiasz się na przekazanie mieszkania. Podpisujesz protokół przekazania mieszkania i otrzymujesz klucze.
Spełnienie warunków po wypłacie – można by po ostatnim punkcie powiedzieć, że to już koniec jednak pozostaje jeszcze dopełnić formalności związane z warunkami po wypłacie. Warto o nich też pamiętać ponieważ mają one wpływ na warunki cenowe i jeśli nie zostaną spełnione kredyt będzie droższy. Jednym z takich warunków może być wykreślenie hipoteki po poprzednim właścicielu i robisz to Ty jako nowy właściciel.
Jako ekspert finansowy pomagam w tym procesie na każdym etapie. Jeśli potrzebujesz pomocy w otrzymaniu kredytu zapraszam do kontaktu.
Rekomendowane wpisy:
Ile kosztuje kredyt hipoteczny
Cechy kredytu hipotecznego
