Ile kosztuje kredyt hipoteczny?
W tym wpisie opiszę jakie koszty występują przy zaciągnięciu kredytu hipotecznego na początku, w trakcie trwania a także po jego spłacie.
Koszty początkowe
To koszty, które poniesie kredytobiorca przy otrzymaniu kredytu.
Prowizja bankowa przedział od 0% do 2% od kwoty kredytu. Jeśli przedstawiona oferta jest powyżej 2% to lepiej poszukać innego banku. Propozycje z prowizją 0% przeważnie obarczone są dodatkowymi ubezpieczeniami – o tym napiszę w dalszej części. Oferty z prowizjami 2% nie narzucają ubezpieczenia. Jeśli zaciągany kredyt jest planowany do szybkiej spłaty np. z uwagi na sprzedaż nieruchomości to lepiej bez kosztów za udzielenie.
Ubezpieczenie na życie lub utrata pracy – na rynku kredytów hipotecznych występują kilka ubezpieczeń z podziałem dwie formy ich rozliczania:
- Płatne na początku przy udzieleniu kredytu. Przy skorzystaniu z takiego ubezpieczenia zapłacimy do banku mniejszą prowizje lub wcale. Koszt takiego ubezpieczenia to około 2% do nawet 5% kwoty kredytu.
- Płatne w trakcie spłaty z doliczeniem do raty kredytu. Jest wyliczane na podstawie aktualnego salda kredytu czyli np. od 300 000zł x 0,035% = 105zł do raty miesięcznie.
Nie ma jednej zasady, która by jednoznacznie wskazywała, które rozliczenie z powyższych jest lepsze. Należy zwrócić uwagę ile finalnie będzie kosztowało takie ubezpieczenie w całym okresie kredytowania i co chroni.
Korzystając z ubezpieczenia bankowego przeważnie kredytobiorca otrzymuje również zniżkę na marży.
Ubezpieczenie od ognia wiele ofert bankowych nie promuje skorzystania z ubezpieczenia bankowego i nie ma dodatkowych profitów jak się z takiego ubezpieczenia skorzysta się w banku. Koszt ubezpieczenia podstawowego od ognia i zdarzeń losowych to około 80 – 120zł rocznie na każde 100 000zł sumy ubezpieczenia. Częstym rozwiązaniem praktykowanym przez kredytobiorców jest wybranie oferty ubezpieczenia z rynku i zrobienie cesji na bank.
Wycena nieruchomości na etapie analizy bank oszacowuje wartość kredytowanej nieruchomości. Cenniki bankowe są w przedziale od około 400 zł za mieszkanie i około 700zł za dom. Przy mniejszych kwotach kredytu może wystąpić tylko inspekcja i koszty takiej inspekcji rozpoczyna się od 137zł.
Wpisanie hipoteki prawnym zabezpieczeniem kredytu jest wpisanie hipoteki do działu IV w księdze wieczystej. Koszt takiej czynności to 200zł + 19zł podatku PCC. Od czasu wypłaty kredytu do prawomocnego wpisania hipoteki oprocentowanie kredytu jest podwyższone od 0,05% do nawet 2,5% w skali roku. Ma to znaczenie zwłaszcza przy zakupie na rynku pierwotnym gdzie czas kiedy zostanie założona księga wieczysta i wpis hipoteki jest zdecydowanie dłuższy.
Koszty w trakcie trwania kredytu
Odsetki jest to największy koszt kredytu. Na oprocentowanie kredytu składa się marża + Wibor. Po ostatnich obniżkach stopy przez RPP Wibor się obniżył i płacone odsetki są mniejsze. Należy jednak mieć na uwadze, że jest to element ruchomy i w przyszłości może wzrosnąć. Obecnie marża wynoszą około 2% w skali roku a Wibor 3 miesięczny 0,7% (dane na kwiecień 2020). Razem oprocentowanie wynosi 2,7% w skali roku.
Ubezpieczenia w trakcie kredytu niektóre z ubezpieczeń odnawiają się w trakcie trwania kredytu z wyżej omówionych będzie to ubezpieczenie na życie i od ognia.
Opłata za kontrole przy wypłacie kredytu w transzach jeśli dotyczy zakupu od dewelopera, budowy domu lub transzy na remont. Koszt za jedną kontrole w przedziale od 150zł do 300zł.
Wcześniejsza spłata kredytu opłata za wcześniejszą spłatę kredytu występuje do 3 lat przy kredytach z oprocentowaniem zmiennym i wynosi do 3% od nadpłacanej kwoty. Niektóre banki zrezygnowały z pobierania prowizji za wcześniejszą spłatę. Przy oprocentowaniu stałym może występować przez cały okres kredytowania lub wcale.
Koszty po spłacie kredytu
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej jak kredyt zostanie całkowicie spłacony i rozliczony to pozostaje tylko wykreślić hipotekę z księgi wieczystej. Opłata za taką czynność wynosi 100zł.
Pomagam odnaleźć się w gąszczu ofert i wyżej opisanych kosztów.
Osoby zainteresowane kredytem zapraszam do kontaktu.
