Oprocentowanie stałe czy zmienne?
Jest to obecnie jedno z najczęściej zadawanych pytań przez klientów, którzy starają się o kredyt hipoteczny. Przyszli kredytobiorcy boją się tego, że obecnie zaciągając kredyt za kilka miesięcy mogą mieć wyższą ratę. W tym wpisie wyjaśniam jaka jest różnica i gdzie jest haczyk.
Przez ostatnie kilka lat z wiborem niewiele się działo i stała sprawiała, że wybierane było rozwiązanie najtańsze ze zmiennym oprocentowaniem, które się nie zmieniało. Niestety zawirowania rynkowe sprawiły, że wbrew wcześniejszym zapowiedzią Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy referencyjne. Obecnie wibor jest rekordowo niski. Poniższy wykres obrazuje jak niski w perspektywie ostatnich 10 lat.
Kredytobiorca ma do wyboru formy oprocentowania:
Oprocentowanie stałe
Oznacza to, że przez 5 lat oprocentowanie kredytu nie ulegnie zmianie i jeśli Wibor wzrośnie to jego rata nie wzrośnie. Pewnie zadajecie sobie pytanie dlaczego na 5 lat skoro kredyt hipoteczny jest zaciągany na 30 lat ? Niestety bank nie chce brać na siebie takiego ryzyka. Działa to też w drugą stronę jeśli spadnie to rata już nie ulegnie obniżeniu. Tu jednak warto zwrócić uwagę na to, że obecnie Wibor jest bliski zeru.
Oprocentowanie zmienne
Ta forma oprocentowania występuje najczęściej i proszę pamiętać, że raty równe są również zmienne. Kredyty udzielone w tej formie mają konstrukcje oprocentowania stała marża plus rynkowy wibor. Jeśli wibor się zmniejszy to rata też. Jeśli wibor wzrośnie to rata również.
Jak w tym wszystkim odnaleźć się i co wybrać dla siebie ?
Głównym kryterium wyboru powinna być cena stałego oprocentowania. Oprocentowania są tak przygotowane, że oferty ze stałym są droższe niż ze zmiennym. Bank chroni przed wyższą ratą i chce za to premię. Należy porównać ofertę danego banku w wersji z oprocentowaniem stałym i zmienny. Najlepszym rozwiązaniem jest porównanie między ofertami kilku banków w oprocentowaniu zmiennym i oprocentowaniu stałym.
Jeśli koszt oprocentowania stałego jest za wysoki to lepiej wybrać ofertę kredyt ze zmiennym, ale bez kosztów za udzielenie i wcześniejszą spłatę. Jeśli sytuacja na rynku stóp procentowych się zmieni to dobrym rozwiązaniem może być zmiana banku na inny dlatego warto mieć zapis o braku kosztów za wcześniejszą spłatę kredytu. Najmniej opłacalnym rozwiązaniem jest wybranie oferty z prowizją za udzielenie i za wcześniejszą spłatę. Koszty zmiany banku nie będą opłacalne.
Kiedy może wzrosnąć poziom stóp procentowych? Jeśli będzie nadmiernie wysoka inflacja w dłuższym okresie. Działania Rady Polityki Pieniężnej mają trzymać inflacje w przedziale 1,5% – 3,5% rocznie a jednocześnie nie doprowadzić do zbytniego spowolnienia gospodarki. Przeważnie zanim zostaną podniesie stopy procentowe to najpierw jest interwencje ustna tak, aby przygotować rynek na zmianę. Taka interwencja ustna też oddziałuje na rynek. Dopiero w następnym kroku RPP podniesie stopy procentowe i to raczej o 0,25% do 0,5%.
Należy kupować fakty i na bazie analizy ofert wybrać to co jest najlepsze w danej sytuacji. Warto skorzystać z pomocy doradcy lub eksperta finansowego, który ma szerokie rozeznanie w ofertach wielu banków i pomoże wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie dla danej sytuacji klienta.
