Mieszkania Gorzów Wlkp.

Prognozowanie przyszłych cen nieruchomości jest sporym wyzwaniem. Dlatego chciałbym działać na bazie pewnych scenariuszy poprzez wyszczególnienie elementów, które wpływają na wzrosty i te, które przemawiają za spadkami:

Oddziaływanie na obniżenie cen na rynek nieruchomości:

Słabe nastroje konsumenckie. Niepewność i wstrzymanie się z decyzjami zakupowymi związane z wojną powoduje, że część osób wstrzymuje się z zakupem w obawie, że konflikt może się rozszerzyć.

Mniejsza dostępność kredytów hipotecznych. Mniej osób otrzyma obecnie kredyt po wprowadzeniu kolejnych ograniczeń. Zdolności zmniejszyły się o ponad 50%.

Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Wysokie raty sprawią, że kredytobiorców nie będzie stać na zakup z uwagi na wysoką ratę. Raty wzrosły do poziomów z przed 8 lat.

To co się może wydarzyć. Jakie zagrożenia mogą wystąpić?

Spowolnienie gospodarcze spowodowane wywołane przez konflikt i sankcje.

Stagflacja. Połączenie wysokiej inflacji i spowolnienia gospodarczego.

Wzrost bezrobocia. W zależność od branży.

Rozszerzenie konfliktu o Polskę. Scenariusz skrajnie pesymistyczny jednak nie można go wykluczyć ze scenariuszy.

Dalsze podwyżki stóp procentowych. Niewiadomą pozostaje co będzie dalej z podwyżkami stóp procentowych. Zakłady o WIBOR zakładają poziom na przyszły rok na poziomie około 6%. Oczywiście dynamika zmian jest dosyć szybka i sytuacja może się zmienić.

Argumenty przemawiające za wzrostami cen mieszkań dla Gorzowa Wlkp.

Tanie mieszkania w porównaniu do innych miast powyżej 100 tyś mieszkańców.

Duże zapotrzebowanie na wynajem nieruchomości. Dotyczy osób, które przyjechały z Ukrainy oraz klientów banków, którzy nie otrzymali kredytu a potrzebują gdzieś mieszkać.

Położenie geograficzne bliskość zachodniej granicy. Mieszkańcy Gorzowa mogą czuć się bezpieczniej niż mieszkańcy bliżej wschodniej granicy.

Działalności oparte na eksporcie. Bliska lokalizacja granicy sprawia, że jest więcej opcji na prowadzenie większego lub mniejszego biznesu w oparciu o wymianę handlową w euro.

Dodatkowe opcje na pracę. Z Gorzowa można codziennie dojeżdżać do pracy za granicę. Nie jest to najwygodniejsza opcje, ale możliwa i występująca.

Przemawiające za wzrostami cen nieruchomości u deweloperów.

Niska podaż mieszkań w Gorzowie. W niepewnych czasach deweloperzy mogą mniej chętnie rozpoczynać nowe inwestycje.

Wysokie ceny materiałów budowlanych. Zakłócenia w dostawie surowców i wysokie koszty energii maja przełożenie na koszty produkcji materiałów budowlanych,

Brak pracowników budowlanych. Szacuje się, że około 1/3 pracowników budowlanych to pracownicy z Ukrainy, którzy wrócili bronić swoje kraju.

Co mogą zrobić deweloperzy jeśli załamie się rynek nieruchomości?

Spotykam się z opiniami, że jeśli nie będzie kredytobiorców to deweloperzy będą zmuszeni do obniżenia cen. Jednak warto pamiętać, że ostatnie lata to były wzrosty cen i deweloperzy osiągali bardzo dobre wyniki finansowe. Dzięki temu posiadają rezerwy finansowe i nie są pod ścianą ze sprzedażą.

Dodatkowo w 2022 roku w Gorzowie Wielkopolskim jest mało mieszkań przekazanych do użytkowania. Większość z tych co się budują na 2023 jest już sprzedana. Ponadto gorzowscy deweloperzy mają się dobrze i posiadają różne opcje na stole, gdyby sprzedaż się załamała:

Mniej budować lub wstrzymać rozpoczęte budowy. Takie działanie obniży podaży nowych mieszkań.

Wynająć z prawem pierwokupu. Takie przypadki miały miejsce wcześniej w Gorzowie. Deweloper może również samodzielnie wynajmować. .

Fundusz inwestycyjny kupi większą ilość mieszkań. Występuje to częściej w dużych miastach jednak nie można takiego działania wykluczyć w Gorzowie Wlkp.

Wyspecjalizowani inwestorzy. Rynek inwestowania w nieruchomości w przeciągu ostatnich lat mocno się rozwinął. Kupno kilku mieszkań za gotówkę przez inwestorów prywatnych jest normalnym działaniem na rynku.

Podsumowanie 

Jak widać na powyższej analizie czynników za spadkami lub wzrostami jest dość sporo. Nie ma miary, która by mogła ocenić co mocniej waży na ceny nieruchomości.

Jakie mogą być scenariusze cenowe na mieszkaniach w Gorzowie Wlkp.:

Mieszkania mniejsze w dobrych lokalizacjach będą rosły na wartości. Na mieszkania w dobrych lokalizacjach cały czas jest wysoki popyt.

Mieszkania drogie w utrzymani w gorszych lokalizacjach są bardziej narażone na spadki jednak zależy od kilku czynników. Jaki metraż, rozkład, sposób ogrzewania i koszty utrzymania. Takie mieszkania trudniej będzie sprzedać.

Duże mieszkania powyżej 60 m2 z uwagi na wysoką kwotę zakupu są bardziej narażone na ewentualne spadki. Takie mieszkania cieszą się również w normalnych warunkach mniejszym zainteresowaniem wśród inwestorów wynajmujących. Większość kredytobiorców nie otrzyma tak wysokiego kredytu.

Do tej pory większość osób, która chciała mogła sobie pozwolić na kupno własnej nieruchomości. Niestety ostatnie zmiany stóp procentowych i restrykcje sprawiły, że większość osób już nie kupi mieszkania na kredyt.
W konsekwencji wiele osób zostanie zmuszona do wynajmowania nawet jeśli by chciały kupić.

Ciężko jest prognozować przyszłość. Jeśli nie dojdzie do wojny w Polsce to nie za bardzo wierzę w scenariusz, że nagle będzie wysyp mieszkań na sprzedaż ponieważ osoby, które kupowały mieszkania w przeciągu ostatnich kilku lat dalej mają niższą ratę niż by płaciły za wynajem a jednak trzeba gdzieś mieszkać.

Osoby, które zdecydują się sprzedać mieszkanie będą zmienić adres na mniejsze mieszkanie, aby obniżyć wysokość bieżących obciążeń finansowych.

Wszystkie scenariusze są dzisiaj realne i nie można żadnego z nich pominąć.